1月22日下午，2024年度賞海市政府決策咨詢研究大都市規(guī)劃建設專項課題城市更新專場成果交流會成功舉行。會上，圍繞城市更新工作的一些熱點議題，來自高校、智庫、研究機構(gòu)的八位課題組代表，分享了各自課題的研究成果。

　　為深入學習貫徹陳吉寧書記在參加市規(guī)劃資源局領導班子民主生活會上的重要講話精神，圍繞深入推進可持續(xù)城市更新模式，強化前瞻性、針對性、儲備性研究，更好發(fā)揮市政府決策咨詢研究大都市規(guī)劃建設專項課題對上海城市規(guī)劃建設工作的支撐作用，1月22日下午，2024年度市政府決策咨詢研究課題城市更新專場成果交流會，在上海城市規(guī)劃展示館召開。交流會由上海市規(guī)劃資源局和上海市政府發(fā)展研究中心共同主辦，市規(guī)劃資源局副局長前出席會議。上海市市級相關委辦局的負責同志、市規(guī)劃資源局各處室負責同志、16個區(qū)規(guī)劃資源局領導和管委會規(guī)劃資源處室的負責同志共約120人參加了成果交流會。

　　OB電競，

　　上海市規(guī)劃資源局前副局長在致辭中指出，規(guī)劃資源系統(tǒng)在近兩年，按照市委、市政府對推進城市更新工作的總體部署，集中推進以“三師聯(lián)創(chuàng)”新機制為牽引的可持續(xù)城市更新模式。相關工作的開展，必須堅持實踐探索與課題研究并重，以長周期、儲備性的課題研究積累支撐城市更新實踐。組織召開本次成果交流會，主要是為了強化決策咨詢年度重大課題成果的推廣運用，用好各課題對問題的剖析、對案例的分析，以及提出的對策建議，為各單位、各部門為更好謀劃布局當前和今后一段時期的工作提供思路，充分發(fā)揮好決策參謀作用。前副局長在致辭中提出了三點建議：一是強化持續(xù)研究，提升精準服務能力。決策咨詢研究要持續(xù)性關注城市更新這一長期任務，深刻把握形勢要求，緊跟市委、市政府重大決策部署，緊貼重大現(xiàn)實問題，與破解城市更新瓶頸裉節(jié)緊密結(jié)合，提出更務實、更有操作性的意見建議，為上?？沙掷m(xù)更新模式的深化推進提供更多智慧支持。二是強化成果轉(zhuǎn)化，做好研究“后半篇文章”。課題研究既要深入調(diào)研、寫好報告，更要解決問題、辦好實事，真正發(fā)揮以研資政、以研輔政的重要作用。市規(guī)劃資源局相關處室和部門要切實增強運用研究成果解決問題的實效性，與課題組一同探索出臺相應政策或建立長效機制來推進解決系列問題。三是強化交流共享，促進共同學習進步。要進一步強化開放協(xié)作，打造專業(yè)化、開放型研究平臺，也要為課題更好服務城市發(fā)展搭建了交流平臺，充分發(fā)揮決策咨詢作用，不斷提升專項課題影響力。

　　本場成果交流會，圍繞城市更新工作的一些熱點議題，來自高校、智庫、研究機構(gòu)的八位課題組代表，分享了各自課題的研究成果。

　　報告立足全球視野，聚焦存量商務樓宇發(fā)展規(guī)律，從政策設計、空間布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、樓宇建設四個維度OB電競，，針對紐約、倫敦、巴黎、東京、芝加哥及國內(nèi)多個城市案例，開展分析與經(jīng)驗總結(jié)。在此基礎上，結(jié)合上海存量商務樓宇現(xiàn)狀及趨勢，提出四方面啟示：一是嚴控規(guī)模，“規(guī)劃統(tǒng)籌與源頭引導”并重。針對中心城區(qū)CAZ核心區(qū)域，嚴守商務辦公規(guī)模。土地供應源頭上，按照“總規(guī)統(tǒng)領、總量統(tǒng)籌、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)奏把控”原則，合理調(diào)整土地供應節(jié)奏。二是優(yōu)化布局，“空間分區(qū)與建筑分級”同步。根據(jù)整體布局結(jié)構(gòu)，對中心城區(qū)CAZ核心區(qū)域、經(jīng)濟性差的老舊商務樓宇，以及新城中心、地區(qū)中心，提出針對性的“分區(qū)、分級”策略。三是提升效能，“垂直混合與立體集約”兼具。積極探索高層樓宇植入產(chǎn)業(yè)功能，做好產(chǎn)業(yè)上樓與立體配套服務，實現(xiàn)垂直混合發(fā)展。四是加快改造，“政策激勵與分類施策”并舉。注重招商、協(xié)同和運維具體措施，制定符合政策導向的產(chǎn)業(yè)商務樓宇發(fā)展策略，推動促進各類功能與商辦功能的深度融合與混合發(fā)展。

　　匯報人：郭淳彬，上海城策行建筑規(guī)劃設計咨詢有限公司規(guī)劃設計部部門經(jīng)理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任

　　報告基于企業(yè)長期積累的全市商務樓宇基礎數(shù)據(jù)，結(jié)合分類別、分樓齡、分區(qū)域、分權(quán)屬、分功能的分析，指出商務樓宇更新工作總體呈現(xiàn)“兩高，兩難”的特征，即更高復合、更高成本、產(chǎn)權(quán)歸集更難、功能轉(zhuǎn)型更難。對此，提出“多維度評價、多問題識別、多路徑更新”的方針：一是分區(qū)域統(tǒng)籌，強調(diào)“一區(qū)一策”。關注區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展關聯(lián)、城市功能需求、未來發(fā)展導向以及市場供需情況等綜合因素，針對各商務集聚區(qū)提出差異化的更新策略。二是分功能更新，強調(diào)“一業(yè)一策”。關注轉(zhuǎn)型提質(zhì)的管控和引導，在明確監(jiān)管機制的前提下，完善樓宇改建、嵌入、轉(zhuǎn)型標準，區(qū)分過渡型、長期型兩類樓宇更新情境，逐步建立起存量商務樓宇向其他功能業(yè)態(tài)進行轉(zhuǎn)換的政策通道。三是分樓宇運營，強調(diào)“一樓一策”。關注主體運營過程中的實際問題，研究樓宇提質(zhì)增效的運營對策。最后，基于商務樓宇的經(jīng)營屬性，提出政策抓手上需要加強多部門協(xié)同，從更新主體的角度出發(fā)，做到三個“一把”：“放一把，留出通道，讓主體能做”，“推一把，建立機制，讓主體敢做”，“拉一把，減少成本，讓主體想做”。

　　報告圍繞加快建設“五個中心”，實現(xiàn)超大城市高質(zhì)量發(fā)展目標，梳理了本市存量商務樓宇使用現(xiàn)狀和運營情況，結(jié)合當前開展的商務樓宇更新試點工作，指出商務樓宇更新提升面臨“產(chǎn)權(quán)分散難歸集、市場主體活力低、產(chǎn)業(yè)成鏈不顯著、配套設施待提升、機制標準不適配”五大問題。報告借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，聚焦“優(yōu)結(jié)構(gòu)、升能級、促復合、增動力、把節(jié)奏、提效率”的目標，提出商務樓宇提質(zhì)增效的對策建議：一是夯實數(shù)字底座和監(jiān)測評估。構(gòu)建商務樓宇動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)絡，開展商務樓宇綜合績效評估，為更新單元劃定和更新項目識別提供參考。二是完善彈性管理和合理用途轉(zhuǎn)換。分區(qū)分類明確不同的更新與運營模式，研究支持低效退出的路徑和政策，制定彈性適應管理政策與技術指引。三是細化政策工具和綜合舉措。完善新老規(guī)范和標準銜接，細化完善更新政策工具箱，吸引產(chǎn)業(yè)培育、多元資金、多方力量，集成推動樓宇更新。

　　報告深入剖析了上海城市更新面臨的土地和建筑產(chǎn)權(quán)狀況“散”、“亂”、“缺”等現(xiàn)實瓶頸，結(jié)合歷史風貌區(qū)保護性更新、舊區(qū)改造、商務區(qū)更新、復雜公共空間更新等具體案例，深入分析了當前登記登記制度政策工具、組合應用模式、嵌入管理程序等創(chuàng)新需求。一是創(chuàng)新設計了1套面向不同類型城市更新的確權(quán)登記政策工具箱，包括歷史遺留問題處理、復雜立體空間確權(quán)、文物保護建筑和歷史建筑確權(quán)登記、跨時空產(chǎn)權(quán)置換等瓶頸問題的解決方案。二是面向“四資”貫通需要，按照產(chǎn)權(quán)“滅失-再生-流轉(zhuǎn)”全生命周期，創(chuàng)新設計了1套融入城市更新全周期管理的不動產(chǎn)調(diào)查確權(quán)登記管理流程。三是為降低城市更新成本，提出加強責任評估師和不動產(chǎn)登記制度銜接，以三維產(chǎn)權(quán)體為核心探索數(shù)字孿生空間期權(quán)預告登記，兌現(xiàn)期權(quán)期值。通過不動產(chǎn)確權(quán)登記制度集成創(chuàng)新，推動城市更新降本增效。

　　報告基于大語言模型和知識圖譜等人工智能技術，識別人-地情感關聯(lián)空間，洞察深層次的情感訴求和矛盾焦點。一是從政府內(nèi)部數(shù)據(jù)（如12345反饋的數(shù)據(jù)）和公開社交媒體數(shù)據(jù)（如抖音、小紅書等），批量提取其中和城市更新相關的條目，詳盡解讀人民群眾與特定城市空間的情感關聯(lián)。二是細分城市街區(qū)人-地情感類型，疊加訴求的空間落位，形成反映人民心聲的“更新空間訴求地圖”，為城市更新單元生成、劃定提供一定的參考依據(jù)。三是提出建立城市街區(qū)人-地知識圖譜和遺產(chǎn)信息庫，開展“街區(qū)記憶圈”設計導則研究，保持街區(qū)獨特的文化身份和情感價值等策略建議，為城市更新注入更深層次的人文關懷。

　　報告圍繞成片更新、零星更新和微更新三個方面，探討了人工智能輔助下的上海城市更新空間識別、演化特征分析及更新潛力預測，并提出“底線-普惠-提質(zhì)”的城市更新對策：底線方面，上海市中心城區(qū)及市域西部的老城區(qū)成片更新潛力較高，外圍郊區(qū)潛力高值地區(qū)呈現(xiàn)出點狀分布特征。普惠方面，針對零星更新潛力較高的老舊小區(qū)共建共享幸福家園。提質(zhì)方面，區(qū)分大幅度微更新、中幅度微更新和小幅度微更新，開展精細化城市微更新。報告指出人工智能技術識別拆除重建等類型城市更新具有高效率、精準化和廣泛應用的優(yōu)勢，但如何識別功能置換、內(nèi)部整治等建筑外觀無明顯變化的城市更新還需進一步結(jié)合人工干預和多源數(shù)據(jù)展開分析。

　　報告從上海城市更新區(qū)域識別需求出發(fā)，分析目前存在的瓶頸問題，提出綜合運用多時序遙感影像、手機信令、熱門APP等時空數(shù)據(jù)資源，構(gòu)建面向城市更新潛在區(qū)域的時空數(shù)據(jù)體系、分析評價體系和識別模型體系，支撐上海潛在城市更新區(qū)域的識別與評價。提出三點啟示：一是人工智能結(jié)合空地影像，精準識別物理空間變化規(guī)律；二是基于流數(shù)據(jù)的人地分析，精準發(fā)現(xiàn)要素配置的不平衡；三是挖掘熱門點評APP，精準捕捉市民訴求和需求熱點。同時，針對人工智能技術在城市更新區(qū)域識別中的運用，提出四點建議：一是開展城市更新項目的全周期數(shù)字化管理，促進評價指標體系的迭代完善。二是開展專題語料庫建設，聚焦小尺度時空數(shù)據(jù)的人工智能分析能力。三是通用大模型和專業(yè)模型形成組合拳，構(gòu)建城市更新識別模型。四是以商業(yè)商辦類城市更新項目為切入口，采用市區(qū)協(xié)同、小切口逐步迭代的應用模式。

　　報告基于政策研究、空間經(jīng)濟學理剖析和多輪實地調(diào)研訪談，探討了“土地復合利用”在利用存量土地解決增量空間需求、提升城市公共空間品質(zhì)和活力、促進更新經(jīng)濟可持續(xù)和城市精明增長方面的重要作用。報告梳理了近10年上海市優(yōu)秀的土地復合利用實踐案例，指出規(guī)劃新政“0類”用地的推出是激發(fā)新型三維立體復合發(fā)展的有效觸媒，并進一步提出5項空間政策和3項管理機制創(chuàng)新動議，包括公益類土地復合重點、土地價值捕獲和轉(zhuǎn)移、垂混功能兼容性、公私利益評估與協(xié)商機制、專業(yè)規(guī)范與技術標準協(xié)同、跨部門聯(lián)動審批機制、多功能產(chǎn)權(quán)間的矛盾解決機制和功能調(diào)整簡易許可機制。

　　圓桌研討環(huán)節(jié)，由政研科技處范宇處長主持，4位行業(yè)專家、2位業(yè)務處室負責同志和2位課題負責人，針對上海城市更新降本增效與商務樓宇轉(zhuǎn)型升級的現(xiàn)實困境、應對策略，結(jié)合各自的研究、實踐和管理領域，進行了交流分享。

　　上海城策行建筑規(guī)劃設計咨詢有限公司董事長詹運洲聚焦戰(zhàn)略先導、市場培育和尊重市場選擇等內(nèi)容展開探討，指出商務樓宇運營情況是衡量國際化水平的重要指標，提出規(guī)劃先導要走深走細，強化區(qū)域中心尺度的專項研究，構(gòu)建監(jiān)測系統(tǒng)和評估體系，通過建立規(guī)劃動態(tài)反饋調(diào)節(jié)機制應對當前的結(jié)構(gòu)性失衡。注重前期的功能性導向，強化對區(qū)域人群、產(chǎn)業(yè)功能、市場特點的研究。在守住底線的同時給予規(guī)劃調(diào)整一定的彈性，建立相對寬松的用途轉(zhuǎn)換機制，以適應市場的變化。

　　上海地產(chǎn)（集團）有限公司總規(guī)劃師沈果毅從工作實踐出發(fā)，分析了商務樓宇更新面臨的供需矛盾、空置率上升等問題，指出政府應加強調(diào)控的方向。一是通過“三師聯(lián)創(chuàng)”機制，實現(xiàn)社會綜合效益與經(jīng)濟效益的平衡，激發(fā)企業(yè)更新積極性。二是理清政府在城市更新中的社會職責邊界，確保城市更新與可居住的住宅產(chǎn)品供給、就業(yè)崗位提供等民生保障職責相銜接。三是試點制定因地制宜的技術規(guī)范，出臺跨部門聯(lián)動政策，切實推進存量商務樓宇項目更新。

　　高和資本（高和更新）首席執(zhí)行官王柯翔就商務樓宇更新中的資金瓶頸問題提出了市場端的解決方案，指出可以聚焦土地使用年限到期續(xù)期和產(chǎn)權(quán)歸集等關鍵問題突破。關于續(xù)期問題，加快研究出臺土地及產(chǎn)權(quán)續(xù)期的相關實施細則，明確土地價款補繳算法、鼓勵“零買”的方式增加對資本的吸引力；關于產(chǎn)權(quán)分散歸集難問題，探索資產(chǎn)短期補貼與長期價值兌現(xiàn)相結(jié)合的方式，用時間換空間，完善收益分配機制與退出機制，強化城市更新實施方案編制前期的政策宣傳，增強市場參與。

　　浙江大學百人計劃研究員、博士生導師張永平認為人工智能技術與當代社會發(fā)展趨勢相契合，在城市更新區(qū)域評估領域具有很大潛力。如何在城市更新的過程中更好地應用人工智能技術，首先要找準合適的場景，充分利用人工智能在城市更新事前、事中、事后評估方面的優(yōu)勢為規(guī)劃提供支撐，但不能忽略核心環(huán)節(jié)人工智能技術的局限性，在人工智能模型構(gòu)建的過程中要注重邏輯自洽，在技術應用過程中還需考慮數(shù)據(jù)安全和隱私倫理問題。

　　上海市規(guī)劃和自然資源局更新處處長駱悰分享了赴英學習城市更新的心得體會。一是城市更新的精度應聚焦在個體的需求上，在營造空間舒適度、安全度的同時，也要體現(xiàn)情感的濃度與文化的粘度，關注內(nèi)容更為多元復雜。二是兩國城市更新進程在時間維度上存在差異。我國城市化進程的速度遠高于英國，導致在更新過程中面臨時間更緊迫、政策標準急需在短時間內(nèi)調(diào)整突破等問題。三是城市更新是系統(tǒng)性工程，需要全社會參與治理、協(xié)同多方智慧共同支持推動城市更新探索實踐。

　　上海市規(guī)劃和自然資源局詳規(guī)處副處長徐瑾結(jié)合已開展的10個商務樓宇更新試點單元實踐，介紹了本市“摸底數(shù)、提品質(zhì)、推政策”等一系列推進商務樓宇更新提升的探索，希望通過底數(shù)底版構(gòu)建與典型案例示范，識別更新單元與區(qū)域，強化分區(qū)分類功能引導與彈性適應的管理模式，運用靈活多樣的社會化方式與前沿技術手段，協(xié)同多方力量、激發(fā)市場活力、暢通更新路徑，促進本市商務樓宇品質(zhì)與區(qū)域能級的提升。

　　上海市土地整理中心高級工程師孫彥偉闡述了郊野地區(qū)再自然化對上海的意義。強調(diào)郊野地區(qū)是超大城市稀缺資源，通過對再自然區(qū)域的識別，引入原生野生物種，構(gòu)建生態(tài)安全網(wǎng)格，結(jié)合郊野單元村莊規(guī)劃編制與全域土地綜合整治實施，能夠有效提升生態(tài)環(huán)境品質(zhì)，助力上海“生態(tài)之城”建設。同時指出郊野地區(qū)再自然化與城市更新的異同，兩者均著眼于空間效能與品質(zhì)的提升，但在資金機制方面全域土地綜合整治面臨著社會資本參與度低的問題。

　　廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院上海分院院長桑勁對比了廣州和上海的城市更新工作，指出兩地在文化背景、土地權(quán)屬、規(guī)模布局、財政結(jié)構(gòu)、參與主體等方面都存在顯著差異，對城市更新運行模式、收益分配機制、土地供應方式等方面都有較大影響。通過獵德村改造項目等案例的分享，展現(xiàn)廣州城市更新中政府、市場、村集體多方協(xié)同且民營經(jīng)濟深度參與的特色，為兩地后續(xù)城市更新互學互鑒、優(yōu)化模式提供了思路。

　　本場成果交流會上，各位學者、專家的分享和交流，為上海城市更新與商務樓宇功能培育提供了寶貴的思路和建議。未來，上海市規(guī)劃和自然資源局將繼續(xù)加強規(guī)劃引領、深化市場機制改革、創(chuàng)新技術手段和政策措施，切實推動城市更新高質(zhì)量發(fā)展。

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